L’Etat des lieux : Un élément nécessaire au contrat de bail
Le Code rural (article L 411-4) fait obligation aux parties d’établir un état des lieux. Cette formalité est d’une grande utilité pour le bailleur et le preneur. On fait un constat de l’état des biens à louer et on pose ainsi des bases entre les parties.
En effet, l’état des lieux permet de déterminer les travaux et réparations incombant au bailleur. De plus, le preneur a besoin d’un état des lieux pour se couvrir ; il est présumé avoir reçu le bien en bon état et il doit le rendre à l’identique.
Enfin et surtout, c’est grâce à l’état des lieux qu’il sera possible en fin de bail de déterminer les améliorations et modifications qui auront été apportées par le preneur.
Délai pour rédiger un état des lieux
Un état des lieux est établi contradictoirement (en présence du bailleur et du preneur) et à frais communs dans le mois qui précède ou dans le mois qui suit le début du bail.
Passé ce délai d’un mois, une partie peut établir un état des lieux qu’elle notifie à l’autre partie par lettre recommandée avec accusé de réception.
Cette dernière, dès réception, a deux mois pour faire ses observations ou pour l’accepter.
Passé ce délai, l’absence de réponse vaut accord et l’état des lieux sera définitif et réputé contradictoire.
En principe, les parties font souvent appel soit à deux experts, soit à un expert désigné d’un commun accord.
Contenu de l’état des lieux
L’état des lieux a pour objet de permettre de déterminer, le moment venu, les améliorations apportées par le preneur ou les dégradations subies par les biens loués.
Il établit avec précision l’état des bâtiments et des terres ainsi que le degré d’entretien de ces terres et indique les rendements moyens des cinq dernières années.
Il doit contenir une description détaillée de toutes les parties du fonds. Il est indispensable que les experts précisent l’étendue et la qualité des terres ainsi que l’état dans lequel elles se trouvent d’un point de vue cultural.
Pour les vignes, au vu de la réforme de l’agrément, il convient d’être extrêmement précis quant aux conditions dans lesquelles les parcelles se trouvent (nombre de pieds manquants, entretien, ….).
L’état des lieux doit fournir le maximum d’indications sur leur qualité et leur degré d’entretien afin de permettre une comparaison de leur état entre l’arrivée du fermier et son départ.
S’il est d’une grande utilité pour le bailleur et le preneur, la formalité est sans influence sur la validité du contrat : le défaut d’établissement d’un état des lieux n’entraîne pas la nullité du bail.
Un intérêt de plus en plus d’actualité
Les divers changements de législation pour la production viticole (réforme de l’agrément) en font un élément indispensable pour tous les baux.
En effet, les nouveaux baux devront répondre aux exigences des décrets d’appellation pour que le bailleur puisse alors remplir son obligation de délivrance d’un bien loué conformément à la réglementation en vigueur.
Concernant les baux en cours, ils devront se mettre en conformité avec ces règles afin que les parcelles louées continuent à produire de l’AOC.
Et seul l’état des lieux permet de répondre à ces deux problématiques…